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Non ci limitiamo ad Amministrare il tuo Condominio... ...noi lo Gestiamo prendendocene Cura!
Un tempo l'Amministratore era il pensionato del palazzo che, tra una partita a carte ed una a bocce, si faceva carico di contattare i Condomini per raccogliere le quote di competenza di ognuno per poi "girarle" ai fornitori, magari con dei conteggi un po "alla buona".
Oggi gestire un condominio richiede capacità manageriali non indifferenti nonché una struttura ed una preparazione tecnico legale da fare invidia ad Amministratori di grandi società.
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Riscaldamento centralizzato: la Cassazione precisa le condizioni per il distacco
Cassazione Civile, sez. VI-2, sentenza 03/11/2016 n° 22285
Il condomino che vuole staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve dimostrare che, con la sua “autonomia”, non danneggia gli altri condòmini né dal punto di vista economico né per quanto riguarda il rendimento dell’impianto.
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Obbligazioni condominiali non soggiacciono alla solidarietà
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 09/01/2017 n° 199
In difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.
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Il divieto di adibire gli appartamenti a bed and breakfast va trascritto
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 18/10/2016 n° 21024
La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
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Quando il condominio risponde per il fatto doloso del portiere
Cassazione Civile, sez. III, sentenza 09/06/2016 n° 11816
La responsabilità del preponente ai sensi dell’art. 2049 cod. civ. sorge per il solo fatto che il comportamento illecito del preposto sia stato agevolato o reso possibile dalle incombenze a lui demandate dal preponente, purché però il primo non abbia agito per finalità o scopi esclusivamente personali e del tutto avulsi dalle incombenze o da quello che è legittimo attendersi da lui e così al di fuori dell’ambito dell’incarico affidatogli, venendo meno in tal caso il nesso di occasionalità necessaria tra le prime ed il fatto illecito del preposto ed il danno
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Condominio: avviso di convocazione deve indicare gli argomenti da trattare in termini essenziali
Cassazione Civile, sez. VI, sentenza 14/01/2016 n° 539
“Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili.” .....
(precedentemente la corte di appello) “
l'assemblea condominiale ha esaminato esattamente quegli argomenti di cui la ricorrente lamenta di non essere stata informata specificando che essi erano stati oggetto di discussione sotto la voce "approvazione consuntivo 1/1/2007 al 31/12/2007 e dei quali i singoli condomini potevano avere consapevolezza, prendendo visione del rendiconto”.
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RIFACIMENTO SOLETTA BALCONE
Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017
Balconi in condominio. Le spese di rifacimento della pavimentazione o della soletta sono sempre a carico del proprietario dell'appartamento
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IL VERBALE D’ASSEMBLEA DEVE CONSENTIRE DI STABILIRE IL VOTO ESPRESSO ANCHE PER DIFFERENZA
CASSAZIONE 23 FEBBRAIO 2017, Nr. 4674
La Corte di Cassazione in questa sentenza affronta vari argomenti; conferma il principio con cui il verbale assembleare, per essere valido, non deve riportare elenchi distinti e formali, ma solo consentire di stabilire con sicurezza il voto espresso.
Il nome di quanti e quali condomini abbiano votato a favore nella specie è, secondo l’incensurabile apprezzamento dei giudici di merito, desumibile, per differenza, dall’elencazione di quali tra i presenti si erano astenuti o avevano votato contro.
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DISSENSO A LITI
Corte di Cassazione con la sentenza n. 7095/2017.
Si osserva che “l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass. n. 1451/14). Pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell’assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell’amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, ai sensi dell’art. 1131 Codice civile”.
Per contro non si versa nell’ipotesi dell’art. 1132, primo comma, Codice Civile. “Com’è noto, tale ultima disposizione, tesa a mitigare gli effetti della regola maggioritaria che informa la vita del condominio, consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da deviare da sé le conseguenze dannose di un’eventuale soccombenza”. Pertanto, “ove non sia stata l’assemblea a deliberare la lite attiva o passiva ai sensi del predetto art. 1132 Codice civile, il condomino dissenziente soggiace alla regola maggioritaria. In tal caso egli può solo ricorrere all’assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore, in base all’art. 1133 Codice civile, ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa (nei limiti temporali, è da ritenere, previsti dall’art. 1137 Codice civile, richiamato dall’art. 1133 Codice civile).
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Le auto elettriche e il condominio
legge nr. 134 del 2012
sono state introdotte importanti novità in materia di edilizia privata, infatti la legge prevede la realizzazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici definendole “opere di urbanizzazione primaria” realizzabili su tutto il territorio comunale in regime di esenzione dal contributo di costruzione.
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Maurizio Lupi ha poi firmato il decreto ministeriale che vara il Piano Nazionale Infrastrutturale per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica definendo le linee guida per garantire lo sviluppo del servizio di ricarica su tutto il territorio nazionale in sulla base a criteri oggettivi che tengano conto dell'effettivo fabbisogno presente nelle diverse realtà.
Per agevolare l'installazione di queste colonnine negli edifici condominiali è stato previsto che: “fatto salvo il regime di cui all'articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l'installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall'assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile”, pertanto per procedere alla realizzazione ed installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli negli edifici in condominio occorre una delibera dell’assemblea con la maggioranza semplice dei condomini, sia in prima che in seconda convocazione, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi di proprietà.
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Animali in Ascensore
Tribunale di Monza il 28 marzo 2017
A seguito dell'impugnazione per nullità di una clausola del regolamento del supercondominio che aveva previsto non solo il divieto dell'uso dell'ascensore ai proprietari accompagnati dal proprio animale domestico, ma anche sanzioni in caso di inosservanza.
Il Tribunale, nonostante le rimostranze, si è espresso per la validità di tale clausola, dando ragione al supercondominio convenuto il quale aveva replicato che il regolamento non impediva agli inquilini di detenere animali domestici, ma unicamente di utilizzare l'ascensore, bene comune, per il loro trasporto.
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Contribuzione Spese
Corte di cassazione sentenza numero 1451 del 23 gennaio 2014
La contribuzione delle spese di manutenzione va fatta secondo il principio della cd. verticale effettiva
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L’ASSEMBLEA NON APPROVA IL CONSUNTIVO MA DELIBERA DI RISCUOTERE I CONGUAGLI
Legittima la delibera assembleare che approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti. Trattasi comunque di una approvazione di un rendiconto del 20015 di fatto anteriore all’entrata in vigore della legge 220/2012.
La Corte, nel decidere si riporta ad un principio già enunciato in precedenza (Cass. n. 11526/99 e n. 13100/97), secondo cui, in assenza di norme codicistiche che impongano una determinata successione temporale nell'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea condominiale alla luce dei criteri di snellezza e semplicità che caratterizzano la materia della gestione condominiale, può legittimamente una delibera approvare la gestione relativa ad un determinato periodo senza o prima di prendere in considerazione la gestione di un periodo precedente; detto esame può infatti sopraggiungere anche dopo.
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GARANZIA DECENNALE ANCHE SU OPERE DI MANUTENZIONE MA DI LUNGA DURATA
L'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. In particolare le Sezioni Unite si sono espresse su una questione che vedeva due correnti di pensiero. Esse sono partite dalla consapevolezza che l’art. 1669 c.c. ha cambiato focalizzazione spostandosi dalla tutela della incolumità dei terzi, alla compromissione del godimento del bene. In sostanza, hanno rilevato che l’art. 1669 c.c. è passato “da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica contrattuale“.
La Cassazione conclude: "l'art. 1669 c.c., è applicabile, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che presentino gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".
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ABBATTIMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE ANCHE IN ASSENZA DI DISABILI
CASSAZIONE 28 MARZO 2017, N. 7938
La Corte di Cassazione con la sentenza a margine ha stabilito il principio di diritto secondo cui in materia di eliminazione di barriere architettoniche la l. 13/1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici. Conseguentemente l'installazione e/o la modifica di un ascensore deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra nei poteri dei singoli condomini, ai sensi dell'art. 1102 c.c. Occorre, pertanto, rispettare solo i limiti dettati dal 1102 c.c. comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune o impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, sicchè la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente in forza di disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione di qualunque opera che interessi le strutture portanti, modifichi impianti generali o che comunque alteri l'aspetto architettonico all'autorizzazione del condominio. Tale disposizione del regolamento condominiale risulta infatti recessiva rispetto all'esecuzione di opere indispensabili ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, dovendo in tale caso verificarsi da parte del giudice che dette opere, se effettuate a spese del condomino interessato, rispettino i limiti previsti dall'art. 1102 c.c..
Il concetto di disabilità va inoltre interpretato in senso ampio, anche alla luce della nuova dimensione che ha assunto il diritto alla salute, non più intesa come semplice assenza di malattia, ma come stato di completo benessere fisico e psichico, sì da doversi ritenere che la normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2 sia applicabile anche alle persone che, in condizione dell'età avanzata, pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà motorie.
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Chiusura di balcone o terrazzo: necessario il permesso di costruire
Tar Lombardia, che nella sentenza 889/2017
La chiusura di un balcone o del terrazzo di un appartamento che integra trasformazione del vano in superficie abitabile, con creazione di maggiore volumetria, deve essere necessariamente preceduta dal rilascio della concessione edilizia.
Per chiudere un balcone o un terrazzo di un appartamento, con conseguente integrazione della trasformazione del vano in superficie abitabile e creazione di maggiore volumetria, serve il permesso di costruire.
Lo ha ribadito il Tar Lombardia, che nella sentenza 889/2017 pubblicata in data 18 aprile 2017 ha evidenziato che "per giurisprudenza pacifica, la chiusura di un balcone o del terrazzo di un appartamento che integra trasformazione del vano in superficie abitabile, con creazione di maggiore volumetria, deve essere necessariamente preceduta dal rilascio della concessione edilizia, quali che siano gli intenti del soggetto che realizza l'abuso in ordine alla destinazione del locale ricavato dalla chiusura del vano, determinando l'intervento edilizio una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzati".
I giudici amministrativi hanno pertanto respinto il ricorso avverso l'ordinanza comunale di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi precedente.
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PER UN DECRETO INGIUNTIVO E’ SUFFICIENTE ANCHE SOLO LA DELIBERA DI APPROVAZIONE DEL PREVENTIVO SENZA LO STATO DI RIPARTO
CASSAZIONE 28 APRILE 2017, N. 10621
Con il disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., l'amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, mentre l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico.
Ed invero, l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.
Il verbale di assemblea condominiale, contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del "preventivo" di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell'art. 63 disp. att.c.c
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VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI
CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911
L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore.
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CONDIZIONATORE SUL BALCONE. FACCIAMO IL PUNTO DELLA SITUAZIONE
Per montare un condizionatore sul balcone non c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea di condominio o dell’amministratore, ma non bisogna pregiudicare l’estetica del palazzo.
Il codice civile [3] consente ad ogni condomino di utilizzare e servirsi degli spazi comuni dell’edificio – ivi compresa quindi la facciata – purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di fare la stessa cosa. In presenza di tali due condizioni ciascuno può usare la «cosa comune» anche senza dover chiedere l’autorizzazione all’amministratore o all’assemblea; anzi, può farlo anche se, da parte dei questi, c’è un dissenso.
Ebbene, nel caso in cui il condomino appoggi il proprio condizionatore sul proprio balcone o sulla facciata del palazzo non viola tale norma in quanto:
la parete dell’edificio continua a svolgere la sua medesima funzione, quella cioè di protezione delle abitazioni;
non si impedisce agli altri condomini di fare la stessa cosa.
L’unico pregiudizio che potrebbe derivare dal montaggio del condizionatore sul balcone o sulla facciata dell’edificio è quello della lesione del cosiddetto «decoro architettonico» del palazzo, quello cioè che comunemente viene detto «aspetto estetico». In questo conta molto la qualità e le rifiniture del palazzo, la presenza di altri condizionatori già montati in precedenza, la dimensione del condizionatore. Tuttavia, il tribunale di Roma sostiene che condizionatori moderni, di medie dimensioni, non sono tali da pregiudicare il decoro di un normale edificio residenziale privo di particolari pregi urbanistici. Quel che è certo, però, è che l’eventuale lesione dell’estetica non può essere una scusa per impedire, a priori, il montaggio del condizionatore sul balcone o per condizionare l’avvio dei lavori al consenso dell’assemblea. Il proprietario dell’appartamento può ugualmente procedere in autonomia a effettuare l’installazione e, tutt’al più, qualora cioè dovesse costituire una lesione per l’edificio, il condominio potrà agire contro di lui per chiedergli la rimozione dell’opera.
Se invece l’interessato si fa prima autorizzare dall’assemblea, quest’ultima non potrà più ripensarci e chiedere, in seguito, di togliere il condizionatore. Quindi, per evitare di avere beghe dopo, è consigliabile sempre ottenere un preventivo nulla osta; ma se anche questo mancasse, si potrebbe avviare ugualmente i lavori e, qualora l’assemblea dovesse successivamente chiederne la rimozione per violazione del decoro architettonico, sarà il giudice ad avere l’ultima parola (il ricorso potrà essere proposto dall’assemblea o dal proprietario dell’immobile).
note
[1] Cass. sent. n. 11936/99, n. 240/97 e n. 8830/03.
[2] Trib. Roma, sent. n. 22231/16 del 30.11.2016.
[3] Art. 1102 cod. civ.
Dopo aver parlato dell’installazione della caldaia sul balcone e delle inferriate sulle finestre, possiamo infine occuparci della possibilità di montare un condizionatore sul balcone o sulla facciata dell’edificio. Cosa bisogna fare per essere in regola? È necessario chiedere l’autorizzazione all’amministratore, il voto favorevole all’assemblea oppure si può agire in autonomia, senza dirlo a nessuno? A chiarire questi dubbi spesso ricorrenti negli edifici condominiali contribuisce, ancora una volta, la giurisprudenza della Cassazione [1] e del tribunale di Roma [2] richiamata nei due precedenti casi. In buona sostanza, secondo tali pronunce, è vero che l’installazione di un condizionatore sulla facciata costituisce utilizzo della cosa comune da parte del singolo condomino (appunto la parete esterna dell’edificio), tuttavia tale uso è legittimo e non richiede di alcun previo consenso in quanto non impedisce agli altri condomini di fare altrettanto. Procediamo dunque con ordine e cerchiamo di capire perché per il condizionatore sul balcone o sulla parete del palazzo non richiede autorizzazioni del condominio.
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LASTRICO SOLARE SI CONSOLIDA L'ORIENTAMENTO
Corte di Cassazione, ordinanza 10 maggio 2017, n. 11484
Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare.
I condomini non sono tenuti alle spese di manutenzione del lastrico quando le loro porzioni immobiliari non si trovano nella proiezione verticale della struttura di copertura. "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'articolo 1126 Cc., l'obbligo di concorrere al contributo dei due terzi delle spese di ricostruzione o riparazione del lastrico (o della terrazza) non deriva dalla sola generica qualità di partecipante al condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante al lastrico oggetto della riparazione
Quindi, l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).
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VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI. RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTURE E LEGITTIMAZIONE AD AGIRE DELL’AMMINISTRATORE
CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911
A seguito di gravi vizi e difetti riscontrati all’immobile, il Condominio conveniva in giudizio il costruttore che nel frattempo aveva venduto l’intero stabile. L’impresa costruttrice respinge ogni responsabilità in quanto la costruzione dell’edifico era stata appaltata ad altra impresa. Gli Ermellini evidenziano che la giurisprudenza della Cassazione è costante nell'affermare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo) di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo.
Nella circostanza l’impresa convenuta aveva eccepito la legittimazione processuale dell’amministratore. Sull’argomento i Giudici di Piazza Cavour riconoscono la legittimazione a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
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VERBALE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE HA NATURA DI SCRITTURA PRIVATA
Cassazione 9 maggio 2017 n. 11375
Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura.